Prodaja stanovanja se bistveno razlikuje od prodaje premičnin. Če stanovanje prodajate prvič, se lahko v veljavnih postopkih počutite izgubljene . Ni pa problem hitro in donosno prodati stanovanje! Naš vodič vam bo pomagal korak za korakom skozi postopek prodaje stanovanja v letu 2020 .
Kazalo:
- Prodaja stanovanje za gotovino korak za korakom
- Kako ceniti stanovanje?
- Kateri dokumenti so potrebni za prodajo stanovanja v letu 2020?
- Prodaja stanovanja - formalnosti v letu 2020
- Kolikšen je davek na prodajo stanovanja v letu 2020?
- Koliko časa morate zapustiti stanovanje po prodaji?
- Ali lahko s hipoteko prodam stanovanje?
Prodaja stanovanje za gotovino korak za korakom
Da bo prodaja nepremičnine potekala nemoteno, poskrbite, da bo zaporedje dejanj pri prodaji stanovanja pravilno . Najenostavnejša, a hkrati tudi najdražja rešitev je uporaba storitev nepremičninskega posrednika, ki bo vodil postopek prodaje stanovanja. Če pa se odločite, da boste postopek prodaje stanovanja izvedli sami , ne pozabite upoštevati zaporedja dejanj, navedenih v infografiki.
Kako ceniti stanovanje?
Ocena stanovanja je prva in najpomembnejša točka prodajnega postopka, kajti pravilno določena cena je ključnega pomena za zadovoljstvo transakcije. Določitev vrednosti stanovanja na oko ali če se vodite samo po svoji podobi ima katastrofalne posledice za uspeh njegovega dokončanja. Zato upoštevajte objektivna merila.
Najprej natančno opišite svoje stanovanje . Navedite število sob, površino, opremo in stanje stanovanja. Upoštevajte, kdaj je bila dana v uporabo in ali ste izvedli obnovo ali kako drugače povečali njeno vrednost. Pomemben dejavnik je tudi lokacija nepremičnine, v kateri se nahajajo vaši prostori - bližina komunikacijskih, zabavnih, rekreacijskih točk, šol in vrtcev. Zvišajte ceno, če z nepremičnino prodajate mobilni telefon ali parkirno mesto.
Nato na podlagi zbranih podatkov poskusite določiti ceno stanovanja s primerjavo s podobnimi nepremičninami, ki so naprodaj. Tako boste pridobili znanje o trenutnih tržnih stopnjah.
Če pa imate na voljo dodatno gotovino, bo najboljša rešitev uporaba storitev cenilca nepremičnin, ki bo natančno in zanesljivo določil vrednost nepremičnine. Na ta način boste prihranili veliko časa, se izognili težavam z oceno stanovanja in se znebili dvomov o njegovi resnični vrednosti.
Upoštevajte tudi stroške uvrstitve vaše nepremičnine na dražbeni kraj ali oglaševalsko platformo . Če vas skrbi čas, morate za promocijo in poudarjanje ponudbe nameniti tudi določen znesek.
Kateri dokumenti so potrebni za prodajo stanovanja v letu 2020?
Če želite stanovanje prodati leta 2020, morate biti do tega upravičeni. Ustrezni dokumenti bodo neizpodbiten dokaz vaših pravic, vendar je njihova vrsta odvisna od vašega statusa lastnika in nepremičnine same.
Če je stanovanje ločena lastnina , boste potrebovali:
- dokument, ki potrjuje nakup stanovanja - t.j. pravni naslov prostora, lahko izpis iz notarskega zapisa ali odločbe sodišča,
- če ste stanovanje pridobili z dedovanjem - pravni naslov prostora in sodna odločba, ki potrjuje pridobitev dediščine ali izpiska potrdila o dedovanju,
- če ste poročeni in vas zavezuje pogodbeni lastninski režim - izvleček iz notarskega zapisa, ki dokumentira to pogodbo,
- če ima vaše stanovanje hipoteko - izjava hipotekarnega upnika o višini dolga, datumu in pogojih sprostitve hipoteke ali soglasju za odstranitev hipoteke,
- potrdilo o številu ali odsotnosti prijavljenih najemnikov ,
- v primeru stanovanja zunaj Varšave - potrdilo o oživitvi , to je potrdilo urada občine, da se nepremičnina ne nahaja v posebni coni za oživitev ali na območju oživitve.
Zaradi začetka veljavnosti zakona o pretvorbi pravice do trajnega plodouživanja zemljišč, razvitega za stanovanjske namene, v lastninsko pravico na tem zemljišču leta 2019, mora dokumentacija dodatno vsebovati potrdilo o pretvorbi trajnega plodouživanja v lastništvo , za kar se morate prijaviti komuni ali okrožnemu uradu.
Če pa ima vaše stanovanje status zadružnega prostora, do katerega ste upravičeni do zadružne lastniške pravice, morate to pravico potrditi s potrdilom, ki ga je izdala vaša zadruga. Za uspešen zaključek posla in veljavnost sklenjene pogodbe notar potrdi, da so predloženi dokumenti pravilni.
Zaradi začetka veljavnosti zakona o pretvorbi pravice do trajnega plodouživanja zemljišč, razvitega za stanovanjske namene, v lastninsko pravico na tem zemljišču leta 2019, mora dokumentacija dodatno vsebovati potrdilo o pretvorbi trajnega plodouživanja v lastništvo , za kar se morate prijaviti komuni ali okrožnemu uradu.
Če pa ima vaše stanovanje status zadružnega prostora, do katerega ste upravičeni do zadružne lastniške pravice, morate to pravico potrditi s potrdilom, ki ga je izdala vaša zadruga. Za uspešen zaključek posla in veljavnost sklenjene pogodbe notar potrdi, da so predloženi dokumenti pravilni.
Prodaja stanovanja - formalnosti v letu 2020
Z zbiranjem potrebne dokumentacije formalnosti v zvezi s prodajo stanovanja v letu 2020 ne končajo.
Naslednji korak je priprava prodajne pogodbe, za katero morate zbrati potrebne podatke.
Za pripravo pogodbe o prodaji stanovanja pripravite:
- imena in priimke strank, imena staršev, številke PESEL, informacije o trenutnem prebivališču ter številko in datum izteka osebne izkaznice,
- informacije o zakonskem stanu strank in njihovih zakonskih pogodbah,
- informacije o načinu in datumu plačila cene ter njenem znesku,
- podatki o načinu in datumu predaje stanovanja kupcu.
Predhodni dogovor za prodajo stanovanja
V fazi priprave vseh formalnosti, povezanih s prodajo stanovanja, je vredno zavarovati svoj interes s predhodno pogodbo, ki je zagotovilo za sklenitev ustrezne pogodbe v prihodnosti . Kot prodajalec lahko zahtevate tudi predplačilo kot potrditev namere kupca.
Predhodna pogodba mora vključevati :
- podatki strank,
- datum in kraj sklenitve predpogodbe in načrtovani datum sklenitve pogodbe za pravilno prodajo stanovanja,
- opis nepremičnine,
- informacije o predplačilu (če se stranki strinjata).
Pogodba o prodaji stanovanja
Kupoprodajna pogodba se od predhodne pogodbe razlikuje predvsem po večjem formalizmu . Če ga želite ustvariti, potrebujete prisotnost in podpis notarja. Njegova vsebina je tudi obsežnejša, sestavljena iz:
- podatki strank,
- datum in kraj sklenitve pogodbe o prodaji stanovanja,
- opis nepremičnine,
- če gre za prodajo stanovanja s hipoteko - podatki o znesku denarja, ki ga kupec nakaže prodajalcu in njegovi banki,
- način nakazila plačila,
- vloga za spremembo podatkov v zemljiški knjigi,
- izjava kupca o izvršbi, če kupljene nepremičnine ni plačal,
- informacije o opremi stanovanja, ki jih prodajalec z njim posreduje v prodajo,
- datum zapuščanja prostorov in praznjenja stanovanja,
- priloge.
Kolikšen je davek na prodajo stanovanja v letu 2020?
Prodaja nepremičnin in njihovih delov je povezana z ustvarjanjem davčne obveznosti na strani prodajalca. Vendar pa obstaja več dejavnikov, ki določajo potrebo po plačilu davka.
Davek od prodaje kupljenega stanovanja
V primeru prodaje kupljenega stanovanja je treba to dejavnost vključiti v obračun davka le, če od nakupa stanovanja do njegove prodaje ni minilo 5 let . Vendar se ta datum šteje v davčna leta in ne v koledarska leta.
Plačljivi davek se izračuna na podlagi davčne stopnje 19% , ki jo je treba pomnožiti z višino dohodka (tj. Razliko med nakupno ceno in prodajno ceno prostora).
Ljudje, ki izkoriščajo tako imenovane davčna olajšava . Do nje so upravičeni, če v treh letih od prodaje nepremičnine denar, pridobljen s to transakcijo, dodelijo za izvajanje lastnih stanovanjskih namenov, ki med drugim vključujejo nakup novega stanovanja ali hiše, stroški za odplačilo posojila, najetega za nakup nepremičnine, pridobitev zadružne lastniške pravice do prostorov, gradnja, dozidava, nadgradnja, obnova ali obnova.
Davek od prodaje podedovanega ali podarjenega stanovanja
Kar zadeva prodajo stanovanja, pridobljenega z darovanjem ali dedovanjem , od leta 2019 veljajo nova pravila . Do konca leta 2018 so veljali predpisi, ki so zahtevali, da se petletni rok davčne obveznosti šteje od trenutka, ko je dedič pridobil pravico do stanovanja. Od 1. januarja 2019 začne teči petletno obdobje od trenutka, ko zapustnik pridobi pravico do prostorov.
Novi predpisi pozitivno vplivajo na položaj davkoplačevalcev, saj zmanjšujejo tveganje davčne obveznosti . Če se petletno obdobje izteče pred zapustnikovo smrtjo, dediču ne bo treba plačati zneska davka. Če pa je bil oporočitelj lastnik nepremičnine krajše obdobje, je tudi to obdobje vključeno v petletno obdobje. V praksi to pomeni, da če bo zapustnik imel lastnino nepremičnine 3 leta do svoje smrti, bo moral dedič počakati le dve leti, da jo bo lahko prodal brez plačila davka.
Poleg tega lahko kupec med davčno priznane stroške vključi izdatke na nepremičnini, ki jih opravi zapustnik, t.j. stroški gradnje hiše, obnove, nakupa nepremičnin, pa tudi dolgovi in bremena dediščine. Pogoj je zanesljiva dokumentacija o nastalih stroških. Poleg tega lahko dedič zaračuna premoženjska bremena pred in po zaslužku dohodka.
Enaka načela je zakonodajalec uporabil za premoženjsko-zakonska razmerja . V tem primeru se petletno obdobje obstoja davčne obveznosti izračuna tudi od trenutka, ko zakonca pridobita pravico, in ne od trenutka prenehanja premoženjske skupnosti zaradi smrti enega od zakoncev ali delitve premoženja zaradi razveze zakonske zveze.
Koliko časa morate zapustiti stanovanje po prodaji?
Predpisi ne določajo natančnega roka za zapustitev prodanega stanovanja. Kupec stanovanja mora zagotoviti, da notarska listina vsebuje določbo, ki določa datum, do katerega mora prejšnji lastnik zapustiti prodane nepremičnine. Če je navedeni rok prekoračen, bo novi lastnik upravičen začeti upravni postopek za odjavo najemnika.
Ali lahko s hipoteko prodam stanovanje?
Hipotekarno posojilo, ki obremenjuje nepremičnino, lahko v očeh kupcev zmanjša njeno privlačnost, ni pa ovira za njeno prodajo. Kljub temu, da banka posojilodajalec svoje obresti zavaruje z vpisom nepremičnin v zemljiško in hipotekarno knjigo, posojilojemalec še vedno ostaja njen lastnik in lahko z njim razpolaga.
Kako prodati stanovanje s posojilom v letu 2020?
Če želite prodati stanovanje s hipoteko, morate najprej najti kupca, ki ga je pripravljen kupiti. Nato pojdite na banko in vas obvestite o svoji pripravljenosti prodati stanovanje. Prejeli bi morali potrdilo o višini posojila, ki ga morate odplačati - tako boste lažje ocenili stanovanje.
V poslovalnici banke se pozanimajte tudi o možnosti predčasnega odplačila dolga . Prosite banko za obljubo , torej obljubo izbrisa vpisa na hipoteki iz zemljiške in hipotekarne knjige, potem ko banka prejme nakazilo od kupca stanovanja.
Za dokončanje formalnosti pojdite na oddelek zemljiške knjige in hipoteke okrožnega sodišča, pristojnega za lokacijo nepremičnine, in zaprosite za izbris zastarelih vpisov v zemljiški knjigi ter vnos podatkov o novem lastniku.
Prodaja stanovanja leta 2020 zahteva temeljito pripravo in izpolnitev ustreznih formalnosti . Nepremičnine imajo v poljski zakonodaji posebno mesto zaradi predstavljene tržne vrednosti in pomena za naše življenje. Zato je zakonodajalec vprašanje prodaje stanovanj uredil ločeno, kar po zaslugi našega vodiča za vas ne bo več skrivnost.
Wojtek GąciarzOdvetnik s pisarniškim duhom. Vsak dan se ukvarja z urejanjem strokovnih pravnih člankov, ki obravnavajo vprašanja gradbenega prava in drugih vej. Pri delu se osredotoča na bralca in prevaja zapletena pravila poljske zakonodaje v preprost in čitljiv jezik. Znanje in izkušnje, pridobljene z delom v odvetniških pisarnah, združuje z nenehno razvijajočo se pisalno delavnico in znanjem o ustvarjanju vsebin na internetu.
