Najem stanovanja je stvar, ki nas poleti še posebej zanima. Počitnice so čas povečanega gibanja na nepremičninskem trgu. Zaposlovanje za študij se počasi končuje in za tisoče študentov to pomeni obdobje intenzivnega iskanja stanovanja. Poletje je naklonjeno tudi selitvam zaradi dopustov, manj obremenitve in dneva, podaljšanega za nekaj ur. Na kaj je treba paziti pri najemu stanovanja, da se izognete neugodnim razmeram za celo leto ali celo daljše obdobje? V naslednjem priročniku bom najemnika vodil skozi najem stanovanja po korakih in predstavil pravice in obveznosti obeh strani .
Najem stanovanja - kaj je najem?
Najprej je treba pojasniti, kaj pravzaprav je najem. Po predpisih gre za sporazum, sklenjen med vsaj dvema strankama , ki je urejen z določbami civilnega zakonika.
Kot vsaka pogodba je tudi najem pravni akt, ki prinaša določene posledice tako za najemodajalca kot za najemnika. Nekatere urejajo določbe civilnega zakonika, nekatere pa so odvisne od prostovoljnih določb pogodbe, ki jih vsebujejo pogodbene stranke.
Na podlagi člena. 659 § 1 zakonika, se najemodajalec zaveže, da bo najemniku dal blago v uporabo za določen ali nedoločen čas , najemnik pa se bo v predpisanem roku plačal dogovorjeno najemnino . Najemnine ni treba obvezno določiti v denarju, lahko tudi druge ugodnosti.
Predmet najemne pogodbe torej ni prenos lastništva stanovanja, temveč njegovo dajanje v uporabo. Po drugi strani pa so osnovne obveznosti pogodbenih strank - najemodajalca in najemnika - predati stanovanje v uporabo in plačati najemnino na dogovorjeni datum in obrazec.
Najem stanovanja - kdaj je prvi najem?
Plačilo najemnine za najem stanovanja ni le najemnikova primarna obveznost, temveč tudi največji privilegij najemodajalca. Zanj pomeni plačilo za uporabo njegovega premoženja. Zato je, čeprav ni povsem prav, za mnoge najpomembnejši del vzajemne zavezanosti strani.
Že vemo, da v skladu z določbami kodeksa najemnine ni treba plačevati v gotovini, temveč tudi z drugimi ugodnostmi. Člen 669 določa, da je treba njegovo vrednost plačati v roku, določenem v pogodbi . Položaj se zaplete, ko stranki ne določita takega datuma.
Potem je treba najemnino plačati vnaprej:
- za ves mesec, če je najem za mesec ali manj,
- mesečno, do 10. v mesecu, če najem traja dlje kot en mesec ali je pogodba sklenjena za nedoločen čas.
Vendar imajo določbe pogodbe prednost pred temi načeli . Tj. če sta se stranki dogovorili, da bo najemnina plačana do 15. dne v mesecu, jih roki, navedeni v zakoniku, ne zavezujejo.
Kaj pa, če najemnik zamuja s plačilom najemnine?
Če zamuda ne presega dveh obračunskih obdobij, posledic ni. Če pa se to obdobje podaljša, ima najemodajalec pravico odpovedati najemno pogodbo brez upoštevanja odpovednih rokov . O svoji nameri pa mora pisno obvestiti najemnika in mu dodeliti dodaten mesec za plačilo dolga.
Poleg tega, če najemnik zamuja z najemnino za najem stanovanja manj kot eno leto, ima najemodajalec zakonsko zastavno pravico na nepremičnini, ki pripada najemniku, ki je v stanovanju.
Kakšne so pravice lastnika zemljišča?
Vendar pravica do uveljavljanja najemnine ni vse, saj civilni zakonik najemodajalcu podeli tudi druge privilegije. Uporaba stvari v stanovanju je povezana s postopnim uničenjem. Zakonodajalec je v taki situaciji predvidel take primere. 662 § 1 in 2, da najemodajalec ni dolžan popravljati stvari, ki so bile poškodovane zaradi okoliščin, za katere ni odgovoren, in da ni dolžan imeti manjših stroškov, povezanih z običajno uporabo stvari . Na vprašanje, ali mora najemnik stanovanje po koncu najema pobarvati, je treba odgovoriti, da mora, če zahtevajo prebarvanje.
Najemodajalec ima pravico pričakovati, da bo najemnik stanovanje uporabljal na način, skladen s pogodbo in predvideno uporabo. V nasprotnem primeru ali kadar najemnik stanovanje izpostavi škodi ali celo izgubi, lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo brez upoštevanja odpovednih rokov . Enako velja za primere, ko najemnik vztrajno in grobo krši hišni red ali onemogoča uporabo drugih prostorov v stavbi.
Po izteku najemnega razmerja ima najemodajalec tudi pravico zahtevati, da najemnik vrne stanovanje in njegove stvari v slabšem stanju , torej v enakem stanju kot takrat, ko je bilo stanovanje v najemu. Pomeni tudi pravico zahtevati obnovitev prvotnega stanja, na primer v primeru izboljšanja.
V skladu s čl. 685 civilnega zakonika, lahko najemodajalec poveča najemnino , pri čemer se spomni, da lahko to stori le en mesec vnaprej , konec koledarskega meseca. Privilegij najemodajalca je tudi strinjanje ali nasprotovanje odločitvi najemnika, da dodeli stanovanje v brezplačno uporabo ali podnajem.
Zavarovanje pred škodo najemnikom - kako se zaščititi?
Če je najemodajalec posebej zaskrbljen zaradi stanja stanovanja in opreme za najem, je rešitev lahko nakup police . Na ta način lahko najprej računa na finančno pomoč zavarovalnice, preden od najemnika poišče odškodnino, in drugič - računa na kakršno koli finančno pomoč v primeru, da najemnika ne bi bilo mogoče odgovoriti (npr. V primeru škode zaradi naključne nesreče).
Pri izbiri police ne bi smeli upoštevati le njene cene, temveč predvsem obseg zaščite (tj. Kateri elementi stanovanja bodo zaščiteni) in vrsto tveganja (npr. Vlom, požar, poplava, vandalizem itd.).
Vendar je vedno vredno vztrajati pri svojih pravicah in zato iskati krivdo neposrednih storilcev. Zato bi moralo zavarovanje predstavljati le dodatno zavarovanje za popolno zaščito, ki jo zagotavlja zakon in določbe pogodbe .
Kakšne so pravice najemnika stanovanja?
Osnovna pravica najemnika je možnost uporabe stanovanja za čas trajanja pogodbe . Zato ima pravico zahtevati, da se sprosti v stanju, primernem za dogovorjeno uporabo, in da ga ohrani v tem stanju za čas trajanja najema. Najemnik lahko da najemodajalcu tudi čas, da popravi nepremičnino, če je njeno trenutno stanje neuporabno. Če pa reakcije ne bo, opravite popravilo sami, tako da najemodajalcu zaračunate stroške.
Poleg tega, če napake omejujejo uporabo prostorov, lahko najemnik zahteva znižanje najemnine, dokler jih ne odstranijo. Najemnik lahko celo odpove najem, če za takšne napake v času prevzema stanovanja ni vedel in jih najemodajalec kljub obvestilom ni odpravil. Če pa napake stanovanja ogrožajo življenje najemnika, lahko pogodbo odpove, tudi če je za te napake vedel ob odvzemu prostorov.
Najemnik ni edina odgovorna oseba za plačilo najemnine in drugih stroškov, povezanih z najemom, saj zakon določa, da so vsi polnoletni prebivalci prostorov solidarno dolžni plačevati.
Najem stanovanja - dogovor
Najemne pogodbe praviloma ni treba pisati, da bi imeli pravne učinke. Če pa je zakup daljši od enega leta, je treba pogodbo skleniti v pisni obliki. V nasprotnem primeru se obravnava kot sklenjeno za nedoločen čas.
Poleg tega je varna pisna najemna pogodba močan dokaz pravic in obveznosti najemodajalca in najemnika, ki izhajajo iz medsebojnih določb. Če ni pisne pogodbe, je veliko težje in včasih celo nemogoče uveljavljati zahtevke pred sodiščem ali drugimi institucijami.
Pogodba je kraj, kjer se stranki lahko dogovorita o vseh vprašanjih v zvezi z najemom stanovanja, ki jim jih zakon pušča na razpolago, npr.datum najema, znesek in datum plačila najemnine, znesek varščine, možnost predčasne odpovedi itd.
Zlasti je treba posvetiti pozornost določbam o odpovedi pogodbe, da se izognemo potrebi po prilagoditvi zakonskemu režimu.
Wojtek GąciarzOdvetnik s pisarniškim duhom. Vsak dan se ukvarja z urejanjem strokovnih pravnih člankov, ki obravnavajo vprašanja gradbenega prava in drugih vej. Pri delu se osredotoča na bralca in prevaja zapletena pravila poljske zakonodaje v preprost in čitljiv jezik. Znanje in izkušnje, pridobljene z delom v odvetniških pisarnah, združuje z nenehno razvijajočo se pisalno delavnico in znanjem o ustvarjanju vsebin na internetu.
