Predsednikov podpis pod aktom o pretvorbi pravice do trajnega uživanja zemljišč, zgrajenih za stanovanjske namene, v lastninsko pravico je potrdil že leta povedano. Od 1. januarja 2019 so lastniki stanovanj v stanovanjskih blokih in enodružinskih hišah, zgrajenih na zemljiščih, ki so bila dana v večno plodouživanje, končno postali njihovi lastniki. Kaj je večno uživanje in kako se je položaj prebivalcev spremenil s prihodom novega leta?
Kaj je večno uživanje?
Neprestano plodouživanje je poleg lastništva in omejenih lastninskih pravic ena od treh vrst lastninskih pravic (plodouživanje, služnost, zastava, zadružna lastninska pravica do prostorov in hipoteka). Njeno bistvo je v tem, da se nepremičnine v lasti državne blagajne ali enot lokalne samouprave uporabljajo za fizično ali pravno osebo za obdobje 99 let. Le v posebnih primerih, upravičenih z gospodarskim namenom, je mogoče zemljišče dati v trajno uživanje za krajše obdobje (vendar ne manj kot 40 let).
Večno uživanje je posrednik med lastninskimi pravicami in omejenimi lastninskimi pravicami. Podedovan je in večni užitkar ga lahko dodatno proda, zaračuna in odstrani na drugačen način. Vendar gre za samo zemljišče in ne za stavbe, ki so na njih postavljene. Tako uporabniki ostanejo lastniki svojih hiš in stanovanj, ne pa tudi svojih parcel.
Tako specifična konstrukcija je značilna za poljsko lastninsko pravo, ki se je razvilo pod vplivom socialistične ideologije. Večno uživanje je bilo uvedeno z zakonom z dne 14. julija 1961 o upravljanju zemljišč v mestih in stanovanjskih naseljih kot jamstvo, da bodo zemljiške nepremičnine v mestih ostale v državni lasti. Trenutno jih urejajo določbe II. Dela civilnega zakonika, zakona o upravljanju z nepremičninami in zadnjega zakona o preoblikovanju pravice do trajnega užitka zemljišč, razvitih za stanovanjske namene, v lastništvo.
Letna pristojbina za večno uživanje
Za večno uživanje je treba plačati dve vrsti pristojbin: prvo (enkratno) in letno (ciklično). Njihov znesek se določi na podlagi cene nepremičnine. V primeru prve pristojbine je stopnja 15-25% te vrednosti, medtem ko je višina letnih pristojbin odvisna od namena, za katerega je bila nepremičnina dana v uporabo. Pri zemljiščih, danih v stanovanjske namene, je stopnja 1% njegove vrednosti.
Večno uživanje ni lastnina
Kljub temu, da lastninska pravica in trajna pravica do uživanja predstavljata dve vrsti stvarnih pravic, ima lastništvo veliko širši obseg in lastniku zagotavlja večjo gotovost glede nepremičnine.
Predmet lastninske pravice so lahko tako premičnine kot nepremičnine, medtem ko je večno uživanje omejeno le na zemljišča v lasti državne blagajne ali enot lokalne uprave. Poleg tega lastninska pravica ni časovno omejena, za razliko od trajnega užitka, ki ima rok. Čeprav se lahko podaljša še za eno obdobje, zahteva, da uporabnik predloži ustrezno vlogo. Prosilec pa lahko zavrne njegovo podaljšanje zaradi pomembnega družbenega interesa.
Lastninske pravice so omejene samo z zakonom, načeli družbenega sobivanja in družbeno-ekonomskim namenom tega zakona. Za večno uživanje plovil dodatno veljajo določbe sporazuma, sklenjenega v obliki notarskega zapisa. Navsezadnje lastništvo ne zahteva plačila kakršnih koli pristojbin za odstranjevanje.
Prvi poskus obravnave tristranske delitve stvarnih pravic
Predpisi, ki veljajo od 1. januarja, niso prvi pristop k odpravi ustanove večnega plodouživanja. Že leta 2005. Parlament je sprejel zakon, s katerim je pravico do trajnega užitka preoblikoval v lastništvo. Kmalu pa se je izkazalo, da predpisi niso prilagojeni resničnosti.
Šlo je predvsem za zagotavljanje preusmeritve zemljišč, ki so lokacije večstanovanjskih stavb (predvsem blokov). Za preoblikovanje je bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, ki so imeli v lasti pravico do trajnega plodouživanja tega zemljišča. Dovolj je bilo torej, da je en delničar zavrnil sodelovanje pri predlogu za prekinitev načrtov vseh drugih in primer predložil sodišču. Takšno stanje je bilo zelo nepravično do stanovalcev v stanovanjskih blokih in povzročilo podaljšanje celotnega postopka preoblikovanja.
Kaj se spremeni v novem postopku za preoblikovanje večnega plodouživanja v lastništvo?
Najprej je dejstvo postalo podeljevanje zemljišč za vedno. To pomeni, da bodo lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah (če je vsaj polovica prostorov v bloku namenjena stanovanjskim namenom) in enodružinske hiše sčasoma pridobili lastništvo zemljišč pod svojim stanovanjem ali hišo in pod enakimi pogoji.
Po drugi strani pa je temna stran spremembe obveznost plačevanja nadomestila za preoblikovanje 20 let od trenutka podelitve lastništva. V praksi to pomeni, da bodo morali prebivalci naslednjih 20 let še vedno plačevati ciklični račun v enakem znesku kot vrednost letne pristojbine za večno uživanje. Spremenilo se bo le njegovo ime.
Vendar je mogoče hkrati plačati tudi celotno vrednost pretvorbe. Ta rešitev je še posebej koristna za lastnike nepremičnin, ki se nahajajo na zemljiščih v lasti državne zakladnice. Potem, če se v prvem letu odvzema pravice odločijo za plačilo celotne pristojbine, lahko izkoristijo kar 60% popusta. Vendar pa se bo vsako leto njegova vrednost zmanjšala za 10%. Če pa lastnik do konca leta 2019 ne prejme potrdila o pretvorbi trajnega užitka v lastništvo, bo popust zanj veljal do februarja 2020.
Novi predpisi krepijo položaj prebivalcev
Lastninska pravica je vsekakor močnejša od pravice trajnega užitka in je po nekaj deset letih ni treba podaljšati. Letošnja odvzem volilne pravice je znatno okrepila pravico približno 2,5 milijona družin do svojih domov in stanovanj. Poleg tega bo obveznost plačevanja letnih prispevkov izginila v največ 20 letih.
Wojtek GąciarzOdvetnik s pisnim pridihom se ukvarja z urejanjem pravnih člankov, ki obravnavajo vprašanja gradbenega prava in drugih vej. Pri delu se osredotoča na bralca in prevaja zapletena pravila poljske zakonodaje v preprost in čitljiv jezik. Znanje in izkušnje, pridobljene z delom v odvetniških pisarnah, združuje z nenehno razvijajočo se pisalno delavnico in znanjem o ustvarjanju vsebin na internetu.
