"Denar ne prinaša sreče - samo nakupovanje," je kljubovalno trdila Marilyn Monroe. Upamo si trditi, da je imel ameriški zvezdnik prav! Nakup novega stanovanja vam nedvomno lahko prinese veliko veselja - tako kot kasneje oblikovanje sanjske notranjosti.
Nakup prvega stanovanja je velika sreča, a hkrati tudi velik izziv. Transakcijo spremljajo številne zapletene formalnosti, za dokončanje katerih je odgovoren kupec. Kako priti skozi njih? Na kaj paziti? V katerih primerih bi moral biti pripravljen na dodatne stroške? Vabimo vas k branju!
Kolikšen je davek na civilnopravni promet pri pridobivanju nepremičnin?
Vsi se ne zavedajo, da se izkaže, da je nakup nepremičnin s sekundarnega trga davčno manj donosen kot transakcija z nepremičninami s primarnega trga. Kupec mora plačati tako imenovano davek na civilnopravni promet za nakup nepremičnine v višini 2% tržne vrednosti prostorov. Ugodnost izračuna notar, ki sestavi kupoprodajno pogodbo. Zanimivo pa je, da mora davek plačati le kupec. Če je nepremičnina kupljena na primarnem trgu, kupec ni dolžan opraviti podobnega plačila. V tem primeru je razvijalec odgovoren za plačilo davka. Če se sprašujete, pri kateri naložbi boste naleteli na manj papirjev (s primarnega ali sekundarnega trga?), Predlagamo - zagotovo s primarnega.Čeprav je obravnava obeh transakcij v mnogih pogledih podobna, ima sekundarni trg veliko več nasvetov in postopkov.
Kateri so najpomembnejši postopki, povezani z nakupom stanovanja na sekundarnem trgu?
Ne pozabite, da je zelo pomembno zagotoviti, da stanovanje nima pravnih napak. V ta namen uporabite elektronske zemljiške knjige. Po njihovi zaslugi lahko enostavno preverite, komu pripadajo prostori in kakšen je njihov pravni status. Vprašati je treba tudi prodajalca za potrdilo, ki bo potrdilo, da stanovanje ni zadolženo zadrugi ali stanovanjski zvezi. Če se vse izide v redu, lahko začnete zaprositi za posojilo. V ta namen je treba s prodajalcem podpisati predhodno pogodbo. Dokument ni nujno v obliki notarskega zapisa, po našem mnenju pa se je vredno zaščititi. Če dokument nima pravne veljave, lahko prodajalec odstopi od posla in lahko računate samo na odškodnino.
Velja si zapomniti, da ob podpisu predhodne pogodbe običajno plačate predujem za stanovanje in nato začnete zaprositi za posojilo. Če banko prijavo odobri, lahko nadaljujete s podpisom ustrezne kupoprodajne pogodbe - seveda pri notarju, v prisotnosti prodajalca in morebitnih posrednikov. Po opravljenih formalnostih pojdite na okrožno sodišče in oddajte vlogo za ustanovitev hipoteke na kupljeni nepremičnini. Vendar je vredno biti potrpežljiv - vpis hipoteke v KW običajno traja več mesecev. Zanimivo je, da po prevzemu stanovanja (ki bi ga bilo treba zaključiti s primopredajnim protokolom), formalnosti še niso končane. Ko postanete srečni lastnik svojega sanjskega stanovanja, pojdite na davčni urad.Tu boste poravnali davek na ustanovitev hipoteke (za to imate 14 dni časa od trenutka, ko za banko podpišete izjavo o ustanovitvi hipoteke) in oddali izjavo o plačanem davku na civilnopravne posle.
Kakšni so stroški, povezani z notarskim postopkom?
Oseba, ki kupuje stanovanje, mora upoštevati tudi stroške obiska notarja. Ta obisk je potreben, ker prenos lastništva nepremičnine brez oblike notarskega zapisa ni veljaven. Kakšni stroški so povezani s tem? Najprej tako imenovani notarski davek, ki je nadomestilo za notarja, drugič, nanj je treba plačati 23% DDV. V odloku ministra za pravosodje z dne 28. junija 2004 najdemo določbo, ki določa najvišje stopnje notarskih taks. Tukaj so:
Od vrednosti do 3000 PLN - 100 PLN,
Od vrednosti nad 3.000 PLN do 10.000 PLN - 100 PLN + 3% presežka nad 3.000 PLN
Od vrednosti nad 10.000 PLN do 30.000 PLN - 310 PLN + 2% presežka nad 10.000 PLN,
Od vrednosti nad 30.000 PLN do 60.000 PLN - 710 PLN + 1% presežka nad 30.000 PLN,
Od vrednosti nad 60.000 PLN do 1.000.000 PLN - 1.010 PLN + 0,4% presežka nad 60.000 PLN,
Od vrednosti nad 1.000.000 PLN do 2.000.000 PLN - 4.770 PLN + 0,2% presežka nad 1.000.000 PLN,
Od vrednosti nad 2.000.000 PLN - 6.770 PLN + 0,25% presežka nad 2.000.000 PLN, vendar največ 10.000 PLN, in v primeru dejavnosti med osebami, ki so razvrščene kot davčna skupina I v smislu določb zakona 28. julija 1983 o davku na dediščino in darovanje, ne več kot 7.500 PLN.
Poleg tega je treba spomniti, da je za razvoj t.i. notarskega zapisa, ki je potrditev pogodbe o ustanovitvi ločenega lastništva stanovanja in prenosu njegovega lastništva na kupca (vključno s pripravo gradbene pogodbe), je najvišji znesek polovica stopnje, navedene v zgornjem izračunu.
Od postopkov, ki jih morate opraviti pri nakupu sanjskega stanovanja, se vam lahko vrti v glavi. Zato se je vredno skrbno pripraviti na transakcijo, skrbno analizirati zakone, ki urejajo sekundarni in primarni trg, predvsem pa uporabiti storitve izkušenega notarja. Zahvaljujoč vašemu vpogledu boste nemoteno opravili vse formalnosti in se ne boste ozirali nazaj in že boste uredili svojo sanjsko vtičnico!
