Dogovor o rezervaciji stanovanja ponuja možnost nakupa prostorov pred ostalimi zainteresiranimi stranmi. To je dobra rešitev, če ste odločeni kupiti nepremičnino, vendar tega iz nekega razloga še ne morete storiti. Kaj točno je pogodba o rezervaciji in kakšne možnosti ponuja? Razložimo.
Kakšna je pogodba o rezervaciji apartmaja?
Pogodba o rezervaciji za nakup stanovanja ima en osnovni namen - izraziti voljo za nakup stanovanja. Običajno je pred tem podpis bolj formalne predhodne pogodbe za nakup stanovanja ali pogodbe za gradbenika . Poljska zakonodaja ne določa natančno vsebine sporazuma o rezervaciji, saj njegovo strukturo temelji na načelu svobode sklepanja pogodb.
Pogodba o rezervaciji je podpisana pred nakupom apartmaja:
- s primarnega trga - ko so prostori še nedokončani (v surovem stanju) ali ko še niso zgrajeni,
- s sekundarnega trga - ko je prostor pripravljen za uporabo.
V veliki večini primerov so pogodbe o rezervaciji podpisane pred nakupom prostorov s primarnega trga. Kupci običajno podpišejo takšen dogovor z razvijalcem stanovanja ali celotnega posestva, da si ga rezervirajo zase. Pogodba o rezervaciji na sekundarnem trgu je podpisana predvsem za posebej privlačne nepremičnine, ki se nahajajo na dobri lokaciji in so na voljo po dostopni ceni.
Vrste rezervacijskih pogodb
V praksi obstajata dve vrsti pogodb o rezervacijah:
pogodba o rezervaciji z elementi predhodne pogodbe , ki je formalni uvod v sklenitev druge pogodbe (npr. predhodne pogodbe) in na podlagi katere lahko stranke uveljavljajo zahtevke za neizpolnitev medsebojnih obveznosti,
pogodba o rezervaciji brez elementov predhodne pogodbe , v kateri kupec izjavi, da je pripravljen kupiti stanovanje, vendar za kršitev izjave ne nosi nobenih posledic (čeprav lahko izgubi akontacijo).
Dogovor o rezervaciji apartmaja - predloga
Zaradi pomanjkanja pravne ureditve sporazuma o rezervaciji ni enotne zavezujoče predloge. Vendar je vredno vključiti najširše možne pravice in obveznosti ter podatke strank, da zaščitite svoj interes. Sporazum o rezervaciji mora vsebovati zlasti:
- podatki, ki omogočajo identifikacijo strank, vključno s serijo in številko osebne izkaznice ,
- podrobnosti o transakciji, vključno s podatki, ki označujejo prostore ,
- trajanje rezervacije in način njenega izračuna,
- ceno nepremičnine in znesek rezervacije ali pologa,
- datum sklenitve razvojne pogodbe,
- izjava lastnika o pravnem statusu prostorov ,
- datum in kraj pogodbe.
Sporazum o rezervaciji in razvoju
Pogodba o rezervaciji je pogodba, na podlagi katere se razvijalec zaveže, da danega stanovanja ne bo ponudil drugim zainteresiranim strankam v zameno za znesek, o katerem so se stranke dogovorile.
Pogodba za investitorja je naslednja faza postopka nakupa stanovanja, ki sledi pogodbi o rezervaciji. Bolj je formaliziran, ker je urejen v Zakonu o varstvu pravic kupcev stanovanja ali enodružinske hiše. 3. člen 5. tega zakona je določeno, da se razvijalec zaveže, da bo po zaključku razvojnega projekta na kupca prostorov vzpostavil ali prenesel lastninsko pravico. Kupec se zaveže, da bo za to pravico razvijalcu plačal denarno plačilo.
Pogodba za razvijalce je torej nekaj med pogodbo o rezervaciji in pogodbo o razporeditvi . Na kupca ne prenese lastništva nepremičnine, zagotavlja pa, da mu bo nosilec pravice prenesel nanj po končanem razvojnem postopku.
Pogodba o rezervaciji in dobropis
Nakup stanovanja je pogosto povezan z najemom posojila. Banke pa jih niso vedno pripravljene zagotoviti, na primer zaradi kreditne zgodovine prosilca, zaposlitve v industriji z večjim tveganjem ali neizpolnjevanja vseh formalnih zahtev.
Podpis pogodbe o rezervaciji stanovanja lahko kupcu znatno poveča možnost, da dobi posojilo , vključno s hipoteko. Takšna pogodba pa mora vsebovati vse potrebne podatke, kot so cena stanovanja in podatki o njegovem lastniku (tj. Po možnosti pogodba o rezervaciji z elementi predhodne pogodbe).
Neizpolnitev pogodbe o rezervaciji
Edina posledica neizpolnitve pogodbe o rezervaciji stanovanja je možnost, da oškodovanec zahteva znesek rezervacije ali varščine (ali pa te zneske ustrezno poveča - v skladu s pogodbenimi dogovori). V primeru pogodb o rezervacijah z elementi predhodne pogodbe lahko oškodovanec pred sodiščem zahteva tudi odškodnino zaradi neizvršitve pogodbe. Potem pa mora navesti škodo in dokazati njeno povezanost z neizvršitvijo pogodbe.
Povračilo od razvijalca
Ena glavnih določb pogodbe o rezervaciji stanovanja je določitev zneska, ki ga bo lastnik prostora prejel v zameno za rezervacijo prostorov za kupca. Ta znesek je lahko v obliki:
- provizija za rezervacijo, predplačilo ali polog - običajno v korist lastnika stanovanja, ko kupec noče kupiti stanovanja, in v korist kupca, kadar pogodba ni izvršena iz razlogov, ki jih je mogoče pripisati lastniku stanovanja,
- predplačilo - oblika, urejena v civilnem zakoniku, ki predvideva vrnitev dvakratnega zneska, ki ga je ena od strank plačala v primeru neizpolnitve pogodbe s strani druge.
Za lastnika apartmaja pristojbina za rezervacijo ali polog dokazujeta, da je kupec resnično zainteresiran za nakup nepremičnine. Običajno gre za znesek, ki ustreza nekaj odstotkom cene stanovanja.
Pogodba o rezervaciji najema apartmaja
Pogodba o rezervaciji se lahko nanaša tudi na najem ali najem apartmaja. Konstrukcija je v tem primeru enaka, le da se stranke zavežejo, da bodo prostore v prihodnosti oddale ali najele. V tem primeru se plača tudi provizija za rezervacijo ali polog, ki je običajno enak eni najemnini. Pobudo za podpis pogodbe o rezervaciji za najem stanovanja najpogosteje daje njegov lastnik. Na ta način želi potrditi sklenitev najemne pogodbe v prihodnosti in se zaščititi pred posledicami misli bodočega najemnika.
Več o tem najdete v članku Najem stanovanja po korakih - nasveti za najemnike
Dogovor o rezervaciji dvojčka
Predmet pogodbe o rezervaciji je lahko stanovanje, samostojna hiša ali dvojček. Vendar mora lastnik predložiti vse pravice do razpolaganja z delom stavbe, ki je predmet pogodbe o rezervaciji.
Nakup stanovanja je naložba, ki vključuje resna finančna sredstva. Zato je tržna praksa razvila pogodbo o rezervaciji stanovanja , ki naj bi povečala verjetnost sklenitve kupoprodajne pogodbe. Zahvaljujoč pogodbi o rezervaciji imate zagotovilo, da stanovanje ne bo prodano v obdobju, ki je določeno v pogodbi.
