Gradnja hiše je dolg in večstopenjski postopek, ki ne vključuje le visokih stroškov, temveč tudi številne uradne formalnosti. Na kaj morate biti pozorni pri nakupu parcele? Na kaj je treba biti pozoren pri izbiri gradbenega projekta? Koliko časa trajajo formalnosti pred gradnjo hiše? Katere formalnosti v zvezi z gradnjo hiše veljajo v letu 2018? Svetujemo, katere dokumente je treba zbrati in kam jih dostaviti, da začnete graditi svojo sanjsko hišo v skladu z zakonodajo.
Korak 1. Preverjanje stanja ploskve
Vrsta stavbe, ki jo je mogoče zgraditi na določeni parceli, je odvisna od izbire. Zato bi moral biti nakup zemljišča premišljena odločitev, pred katero naj bi bila poglobljena analiza lokalnega prostorskega načrta ali - v primeru, da ta ni sprejet za določeno območje, odločitev o pogojih urejanja.
Ena prvih formalnosti, povezanih z gradnjo hiše, bi moralo biti seznanitev z lokalnim prostorskim načrtom (lokalni razvojni načrt). Tam bomo našli informacije o namenski rabi parcele, torej - poenostavljeno povedano - kakšen značaj ima (gradbeni ali kmetijski) in katero zgradbo je mogoče postaviti na določenem območju. Ta dokument podrobno določa ne samo vrsto gradnje, temveč tudi parametre, kot so najmanjša površina gradbene parcele ali stavbne črte, to je razdalja med sprednjo steno stanovanjske stavbe in cesto. Vsebuje tudi podatke o dimenzijah, obliki in videzu načrtovanega objekta (npr. Naklon strehe, strešni material, barva fasade). Iz lokalnega razvojnega načrta lahko izveste tudi o izključitvi določenih zemljišč, npr. Iz okoljskih razlogov, iz stanovanjske gradnje. Vloga za izvleček iz prostorskega načrta se odda na oddelek za arhitekturo urada komune ali mestnega urada.Dokumenti morajo biti pripravljeni za prevzem v 7 do 30 dneh. Osnovne podatke o namembnosti zemljišča, če je vneseno v računalniški sistem, lahko preverite tudi na internetu na naslovu www.geoportal.pl.
Na območju, ki ni zajeto v trenutnem lokalnem razvojnem načrtu, je vredno zaprositi za enakovredno odločitev o razvojnih pogojih (na kratko imenovano "WZ"). Iz tega dokumenta se lahko med drugim naučite kateri pogoji morajo biti izpolnjeni za gradnjo hiše na izbranem zemljišču. Tako kot v primeru lokalnega razvojnega načrta tudi tu določajo podrobne informacije o zunanjem videzu stavbe, npr. Višina slemena, kot strešnega naklona in barve fasade. Vloga za odločitev o razvojnih pogojih je naslovljena na glavarja občine, župana ali predsednika mesta in se odda osebno ali s pismom na oddelek za arhitekturo, urade komune ali mestni urad.Nujni priponki vključujejo kopija glavnega zemljevida z označenim obrisom parcele, opisni in grafični opis načrtovanega načina urejanja zemljišč in značilnosti zazidave ter dokumenti, ki potrjujejo možnost urejanja zemljišča za gradbeni projekt. Vredno je vedeti, da se za odločitev o pogojih za razvoj lahko prijavi ne samo lastnik nepremičnine, temveč tudi katera koli tretja oseba, ki jo zanima naložba na tem zemljišču. Čakalna doba za dokument ne sme biti daljša od 60 dni.
Ne pozabite! Po pridobitvi dostopa do lokalnega prostorskega načrta ali odločitve o razvojnih pogojih je vredno biti pozoren ne le na podatke o zanimivi parceli, ampak tudi o sosednjih zemljiščih. Lahko se izkaže, da so tam predvidene naložbe, kot so ceste, industrijski obrati ali trgovine velikega formata.
Korak 2. Analiza zemljiške knjige
Zelo pomembna stopnja pred podpisom pogodbe o nakupu zemljišča bi moral biti temeljit pregled zemljiške in hipotekarne knjige nepremičnin, ki nas zanimajo.. Gre za vrsto formalnosti, povezanih z gradnjo hiše, ki jo nekateri ljudje žal obravnavajo zanemarjeno. Popolnoma napačno, saj lahko v tem dokumentu med drugim najdete tudi informacije o pravnem statusu zemljišča (kdo je lastnik parcele in v kakšnem obsegu), pa tudi o hipoteki ali davčni obremenitvi parcele. Vključuje tudi določbe o služnosti ceste, to je glede pogojev, da lahko lastnik parcele uporablja notranjo dostopno cesto (razen če je parcela neposredno povezana z občinsko ali državno cesto). Za lažje raziskovanje in razlago vpisov iz zemljiške in hipotekarne knjige je vredno najeti odvetnika ali notarja, ki bo zagotovo vedel, kaj iskati.
Ne pozabite! Zemljiško in hipotekarno knjigo nepremičnin, ki vas zanimajo, lahko preberete na državni spletni strani Ministrstva za pravosodje, tj. Ekw.ms.gov.pl.
Korak 3. Nakup hišnega projekta
Po branju informacij iz lokalnega prostorskega načrta ali odločbe o gradbenih pogojih, preverjanju vpisov v zemljiški in hipotekarni knjigi ter podpisu pogodbe o nakupu parcele lahko začnete iskati načrt gradnje hiše. Gradbena in arhitekturna zasnova hiše je eden od dokumentov, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja ali začetek gradbenih del na podlagi obvestila o nameri gradnje v pisarni.
Katero vrsto hišnega projekta izbrati? Možnost, ki je najprimernejša za velikost naše parcele, razvojne pogoje, ki jih določijo uradniki, ali zahteve članov gospodinjstva je, da naročite projektanta, da pripravi posamezen projekt stavbe. Uporabite lahko tudi številne zbirke podatkov o že pripravljenih arhitekturnih zasnovah, znanih tudi kot ponavljajoči se modeli. So cenejši kot projekti po meri, vendar vključujejo dodatne stroške, ki so posledica potrebe po prilagoditvi končnega projekta naši parceli.
Ne pozabite! V primeru gradbenih parcel nestandardne oblike ali želje po uporabi nenavadnih gradbenih rešitev bo morda treba uporabiti posamezen arhitekturno-gradbeni projekt.
Korak 4. Pridobitev tehničnih pogojev za dobavo komunalnih storitev
V skladu z veljavnimi določbami gradbenega zakona posameznim investitorjem, ki načrtujejo gradnjo enodružinske hiše, v večini primerov ni treba zaprositi za gradbeno dovoljenje, temveč morajo le sporočiti svojo namero gradnje. Izjeme pa so situacije, ko vplivno območje načrtovane stanovanjske stavbe presega meje parcele (podrobnosti v naslednjem poglavju). V tem primeru bi morali pri oddaji vloge za gradbeno dovoljenje imeti predhodno pridobljena zagotovila o oskrbi s komunalnimi storitvami in tehničnih pogojih za priključitev parcele na kanalizacijsko, vodovodno, električno ali plinsko omrežje . Tovrstne dokumente je mogoče dobiti pri vodovodnih in kanalizacijskih, energetskih ali plinskih podjetjih z oddajo vloge osebno ali s pismom.
Ne pozabite! Tudi če nameravate začeti graditi hišo na podlagi obvestila, se lahko prijavite za tehnične pogoje za dobavo komunalnih storitev. So enaki dovoljenju za vzpostavitev povezav v skladu s podrobnimi smernicami, kar zmanjšuje tveganje za težave z njihovim sprejemom po zaključku gradnje.
Korak 5. Pridobitev gradbenega dovoljenja ali oddaja obvestila o nameni gradnje
Pred nekaj leti so bile najpomembnejše formalnosti, povezane z gradnjo hiše, pridobitev gradbenega dovoljenja. Od leta 2015 lahko samostojne enodružinske stanovanjske stavbe, katerih vplivno območje ne presega meja parcele, po noveli gradbenega zakona lahko gradimo samo na podlagi obvestila o namenu gradnje. Vendar pa je treba še vedno pridobiti gradbeno dovoljenje za naložbe, katerih vplivno območje je večje, na primer hiša bo postavljena tri, ne štiri metre od meje parcele, ali pa je zelo visoka, kar lahko zasenči sosednje posesti. Pri dvojčkih ali vrstnih hišah je treba pridobiti tudi gradbeno dovoljenje. Arhitekt, ki izdela individualno zasnovo hiše ali prilagodi zasnovo, pripravljeno za investitorjevo parcelo, mora investitorja obvestiti, kateri dokument bo najboljši za določen projekt.
Obvestilo o gradnji je trenutno najpogostejša možnost pri posameznih vlagateljih. Za kaj se gre? V starosti ali mestni pisarni s poviatnimi pravicami je treba predložiti pisno vlogo za gradnjo hiše ter priloge, kot so: gradbena in arhitekturna zasnova v štirih izvodih, odločba o pogojih urejanja, dokument, ki potrjuje možnost uporabe nepremičnine za gradbene namene, in dovoljenja, ureditve in mnenja, ki jih zahtevajo ločeni predpisi. Po oddaji gradbene vloge morate pred začetkom gradbenih del počakati 21 dni. V tem času lahko urad vloži ugovor ali izda potrdilo o neutemeljenosti. Če je treba dokumentacijo dopolniti, se čakalna doba ponovno šteje od trenutka oddaje manjkajočih prilog.
Osebe, ki zaprosijo za gradbeno dovoljenje, morajo skupaj s prošnjo predložiti še veliko drugih dokumentov. Tej vključujejo izvleček in izvleček iz lokalnega prostorskega razvojnega načrta ali odločbe o razvojnih pogojih ter geodetska karta za namene oblikovanja, izvleček in izvleček iz zemljiške knjige oziroma tehničnih pogojev za izvedbo priključkov na vodovodno, plinsko, energetsko ali vodovodno in kanalizacijsko omrežje. Prav tako je treba predložiti zagotovilo o dostopu parcele do javne ceste. Koliko časa traja pridobitev dokumenta? Uradniki imajo na voljo 65 dni, da izdajo odločbovendar se ta čas lahko podaljša, če se na primer odkrijejo formalne napake (npr. manjkajo vsi potrebni dodatki) ali se pritožijo stranke v postopku (tj. lastniki zemljišč, ki mejijo na našo lastnino).
Ne pozabite! Gradbena dela bi se morala začeti v treh letih po pridobitvi gradbenega dovoljenja ali obvestila o namenu gradnje. V nasprotnem primeru boste morali znova skozi celoten postopek.
Korak 6. Zaposlitev upravitelja strani
Obveščanje namere gradnje hiše ali pridobitev gradbenega dovoljenja formalnosti ne konča. Preden se prva lopata zabije v tla, bi moral biti zaposlen tudi vodja gradnje, to je oseba z ustreznimi kvalifikacijami, ki nadzoruje gradbena dela in njihovo skladnost s standardi gradbene zakonodaje . V nekaterih primerih bo morda treba zaposliti nadzornega inšpektorja vlagatelja, na primer med gradnjo večstanovanjskih hiš ali enodružinske hiše zaradi rudarske škode. Za te osebe je zelo pomembno, da podpišejo izjavo o opravljanju svojih dolžnosti, katere predlogo je mogoče prenesti s poviatnega inšpektorata za nadzor stavb (tudi na spletni strani te institucije).
Ne pozabite! Hiše ne začnite graditi brez pridobitve gradbenega dovoljenja ali predhodnega obvestila o nameni gradnje. Stavba, ki bo postavljena v takih okoliščinah, se lahko šteje za nezakonito gradnjo, njena legalizacija pa bo povzročila potrebo po plačilu visoke globe.
Korak 7. Vodenje gradbenega dnevnika
Med formalnostmi pri gradnji hiše ne smemo pozabiti voditi gradbenega dnevnika, katerega predloga je strogo urejena s predpisi (pripravljeni gradbeni dnevniki so med drugim na voljo v trgovinah s pisarniškim materialom). Prvi vpis mora biti v njem pred začetkom gradbenih del, vendar po pridobitvi gradbenega dovoljenja ali obvestilu o nameri, da se začne gradnja. Vnose, ki potrjujejo izvedbo najpomembnejših faz gradbenih del, pa tudi potek del, lahko v gradbeni dnevnik vpišejo vodja gradnje, nadzorni inšpektor vlagatelja, pa tudi investitor sam .
Ne pozabite! Dnevnik gradbenih del je uradni dokument in ga je treba priložiti k vgrajeni dokumentaciji za nadzor gradnje ob oddaji obvestila o zaključku gradnje in po potrebi vloge za dovoljenje za uporabo hiše.
Korak 8. Namestitev informacijske table
Pomembna formalnost pred začetkom gradbenih del je tudi postavitev rumene gradbene informativne table na vidnem mestu na meji gradbišča. Pripravljene plošče za polnjenje lahko kupite v trgovinah DIY. V skladu z Zakonom o gradbenem zakonu mora vsebovati podatke, kot so: vrsta gradbenih del, številka gradbenega dovoljenja ali številka vloge, pa tudi osebni podatki investitorja gradbe, izvajalcev gradbenih del, vodje gradnje, vodje del, nadzornega inšpektorja investitorja in projektantov.
Ne pozabite! Pomanjkanje informativne table ali neobstoj podatkov, ki jih zahteva zakon, se šteje za neizpolnitev obveznosti s strani vodje gradnje in lahko povzroči denarno kazen.
Korak 9. Obvestilo o začetku gradbenih del
Osebe, ki so pridobile gradbeno dovoljenje ali prijavile gradnjo enodružinske hiše in vsaj en dan pred začetkom gradbenih dejavnosti niso prejele ugovora po uradni dolžnosti , morajo začetek gradbenih del prijaviti gradbenemu nadzoru.. Te informacije so potrebne gradbenemu nadzoru za izpolnjevanje evidenc začetih in predanih gradbenih objektov ter nadzor gradnje, npr. v smislu pravilnega poteka gradbenega postopka in skladnosti objekta z gradbenimi predpisi, odločbo o gradbenem dovoljenju / prijavi in projektom gradnje. Inšpektorat mora poleg pisma z obvestilom o načrtovanem datumu začetka gradbenih del predložiti še: izjavo upravnika in gradbenega inšpektorja (če je zaposlena), v kateri je navedeno, da je bil pripravljen načrt varnosti in zdravja, potrdilo, da je vodja gradbenega dela / inšpektor vpisan na seznam članov pristojne zbornice poklicne samouprave,
Ne pozabite! Obvestilo o začetku gradbenih del gradbeni inšpekciji in prvi vpis v ladijski dnevnik je treba opraviti vsaj en dan pred vstopom prvih ekip na gradbišče.
